百工百業project#15：不動產估價師 Real Estate Appraiser

別人上班困在辦公室，他們卻能走進平常人進不去的新大樓、工廠、特殊建物，只是回到辦公桌後，等著他們的是一份不能出錯的估價報告。歡迎光臨不動產估價師的一天👋

個人背景

工作秘辛

可以幫我估看看我家大概值多少錢嗎？

👉 答案是：可以，歡迎付費就可以解鎖這項服務😂

主要會處理法人（上市櫃公司、壽險業者）或公部門委託的估價案件，會分成幾個不同階段：確認基本資料、實地現勘、撰寫不動產估價報告

【確認基本資料】

• 會先跟業主了解估價目的（買賣/租賃/抵押貸款/資產評估），這點會影響到後續處理的流程；也會索取土地和建物的基本資料，整理成事務所內部用的表格。
• 此外，估價需要一個時間點，會稱作價格日期，通常會用過去日期，因為未來會有很多變數，說不準以後會發生什麼事情，沒辦法預測未來。
• 也會需要確認估價價格種類，不動產估價的價格種類有4種：正常價格、限定價格、特定價格與特殊價格，大部分情況都會是正常價格。

科普💡4種估價價格種類

【實地現勘】

• 確認好內業資訊後，會到現場做建物勘查+拍照記錄。首先一定會觀察建物外觀和周圍的臨路，如果估價範圍有包含停車位，那也會去拍車道跟停車位的使用狀況。
• 如果客戶許可，通常也都會進去建物內部，確認室內使用情況跟法定用途是相符的；但有時候建物內部可能沒那麼方便進去查看，就會在報告書上敘明「因為客戶的要求所以估價師沒有進去建物內部確認，故以正常維護保養情況的條件下去估價」。

【撰寫不動產估價報告】

• 這時候就需要根據產品類型去決定要用哪種估價方法，再根據不同估價方法去找相似案例出來，找案例這會是最花時間的地方，因為有的案例非常難找，像是混合使用（住宅+辦公）的特殊產品這種。
• 正常情況在面對估價案件時，除非因為標的性質特殊或缺乏資料而無法建立邏輯，否則原則上都必須同時採用兩種以上的方法進行評估。（💡額外閱讀｜估價3大方法 比較法、收益法、成本法）
• 選定兩種方法做完後，會得到一個初步的估值，會跟主管討論各項參數跟估值是否合理，都ok後會再跟客戶說明，確認沒問題就會把在excel上的計算公式撰寫成不動產估價報告。

估價師給出去的估值一定是經資料蒐集及計算後認為合理的價格，客戶有疑問的時候，首先要先向客戶說明評估過程，並提出佐證來跟客戶溝通，大部分的客戶聽完說明之後是都可以理解的，當然價格還是會有一個合理區間，確實有時候客戶會提出一些我們一開始沒有考量到的點，所以在合理區間內我們也會再檢視看看。但如果超出這個區間太多，會跟客戶說這樣不行、不合理，太誇張的話也會選擇這個案子就乾脆不接。

要勇敢去敲房仲的門｜因為這行很看經驗，之前剛入行的時候對行情資訊掌握度比較低，很常會發生估出來的值被主管退回。所以當時為了訓練新人更了解行情資訊，主管就給了一個任務是要拜訪當地房仲，直接去請教專家。通常房仲知道來意不是要來買房後，都不太會搭理，很常會被拒絕，也會覺得很挫折🥲

1️⃣有基本不動產理論背景｜基本上這行還是本科系出身居多，有沒有學過估價理論差很多，是一個很需要念書的職業

2️⃣細心度足夠｜計算估價的過程，要處理的文字、數字很多，整份報告書出去內容不可以有錯誤，是很需要細心跟靜下心來處理的。而且因為經手的勘估標的金額有可能到幾十億，少寫一個0就差很大！

3️⃣具耐心｜像是我們會需要配合不動產公會頒布的公報、作業通則、了解稅法&建築法，也有不少時間要在辦公室內做報告內勤的工作，如果沒有耐心靜下心來完成的話會很痛苦><

4️⃣有開車/騎車能力｜因為要常常去外面場勘，所以會開車或騎車的話，移動上是比較方便的

1️⃣考估價師證照｜這行雖然沒有規定說一定要考的證照才可以做，但如果沒證照的話通常會叫做估價助理員，估價助理員跟估價師的薪水差蠻多，所以如果有意朝這塊發展的話，去考證是好的

2️⃣懂得時間安排｜基本上客戶只會給你一個deadline要提供報告，所以在deadline以前的工作安排都是由自己去決定的，當今天有很多案件的時候，就要想好自己手上的工作處理順序

3️⃣學習前輩經驗｜一開始一定會遇到經驗不足導致計算不合理的問題，可以多聽看看前輩的想法跟建議，因為這行很吃經驗

4️⃣不怕與人接觸｜這是一個會與人接觸的工作，會需要跟內部討論、跟客戶索取資料、去跟房仲市調、甚至也可能會跟其他估價事務所合作，如果能夠多問多聊，都可以對自己更有幫助

工商時間

如果有需要估價案子的話，歡迎聯繫專業的估價師服務ψ(｀∇´)ψ